La recente sentenza della Cassazione, Sez. II Civile, n. 12744 del 13/05/2025, introduce una posizione sorprendente e inattesa nel diritto civile italiano: il riconoscimento implicito dell’ “usucapio liberatis” in relazione all’usucapione abbreviata di beni immobili.

Il contesto giuridico: una lacuna legislativa significativa

Tradizionalmente, nel diritto romano, l’usucapione del bene comportava l’acquisto della proprietà libera da pesi e oneri (servitù, ipoteche). Nel diritto italiano, tuttavia, tale effetto non è generalizzato. Se un soggetto acquista un immobile a non domino, esso non è automaticamente libero da diritti reali parziari preesistenti. L’art. 1159 c.c., che disciplina l’usucapione abbreviata per i beni immobili, non prevede esplicitamente l’estinzione di tali diritti.

L’estinzione dei diritti reali parziari avviene, di norma, solo per prescrizione (art. 1073 c.c.), richiedendo un’inerzia ventennale del titolare. L’effetto liberatorio previsto dall’art. 1153 comma 2 c.c. è limitato ai beni mobili e non può essere esteso per analogia all’usucapione abbreviata degli immobili acquistati a non domino. La mancanza di una previsione legislativa espressa in tal senso depone chiaramente per l’esclusione di tale effetto in ambito immobiliare, seguendo il principio “ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”.

L’analisi del passo “incriminato” della sentenza n. 12744/2025

La Cassazione, nel motivare l’accoglimento del secondo motivo del ricorso incidentale condizionato, ha affermato: “Il secondo motivo del ricorso incidentale condizionato è fondato e merita accoglimento. La Corte d’Appello, infatti, nella sentenza non definitiva impugnata, ha riconosciuto, al punto 8, che l’intero compendio industriale, comprensivo della particella 47 sub 4 del foglio 14 del NCT del Comune di Rosolina, era stato acquistato dalla … Srl con atto notarile del 9.12.1998 dalla Cooperativa …., e quindi che si era trattato di un acquisto a domino e non a non domino, come sostenuto nel primo motivo di appello della …l, che aveva impugnato il riconoscimento in primo grado della proprietà di quella particella in favore della … Srl per usucapione abbreviata decennale. La predetta sentenza, però, ha poi dichiarato inammissibile tale motivo di appello, affermando che sarebbe stato ininfluente per la…, se la particella 47 sub 4 del foglio 14 del NCT del Comune di Rosolina fosse di proprietà della … Srl per usucapione abbreviata, o per acquisto a domino. In realtà la … Srl aveva interesse a vedere negata la maturazione dell’usucapione abbreviata per la proprietà della particella 47 sub 4 del foglio 14 del NCT del Comune di Rosolina in favore della ….rl, in quanto il suddetto acquisto della proprietà a titolo originario, comportando l’acquisto del bene libero da pesi, oneri e servitù, sarebbe risultato incompatibile con l’accertamento delle servitù per destinazione del padre di famiglia sia di passaggio pedonale e carrabile, sia di captazione dell’acqua dal pozzo ubicato su quella particella, che la … Srl aveva avanzato in via riconvenzionale, sul presupposto che sia quella particella, che l’immobile poi venduto alla sua dante causa con l’atto del notaio … del 14.3.2000, fossero stati venduti alla…o Srl dalla Cooperativa … e che quindi esistessero i requisiti stabiliti dall’art. 1062 cod. civ”

Questo passaggio, pur non esplicitando la locuzione “usucapio liberatis”, ne accetta di fatto il principio, affermando che l’acquisto della proprietà a titolo originario tramite usucapione comporterebbe l’acquisto del bene libero da pesi, oneri e servitù. Tale impostazione è in netta controtendenza rispetto alla giurisprudenza consolidata.

La giurisprudenza consolidata: una posizione ferma contro l’usucapio liberatis

La statuizione in commento appare isolata e merita di rimanere tale. La giurisprudenza di legittimità ha sempre ribadito con chiarezza l’assenza dell’usucapio liberatis nel nostro ordinamento, specie per gli immobili. L’estinzione delle servitù prediali, ad esempio, è regolata esclusivamente dall’art. 1073 c.c., che collega tale effetto all’inerzia del titolare protrattasi per venti anni. Non è sufficiente, per estinguere un peso, che il proprietario del fondo servente lo abbia acquistato in buona fede come esente dal peso e lo abbia posseduto per dieci anni dopo la trascrizione del titolo.

A riprova di ciò, si citano le seguenti pronunce che hanno recisamente negato l’applicabilità dell’istituto: Cass. civ., Sez. II, n. 28675 del 07/11/2024 (sentenza recentissima e successiva a quella in commento, che rafforza l’argomentazione); Cass. civ., Sez. II, n. 4412 del 27/03/2001;Cass. civ., n. 3505 del 28/05/1981.

Queste sentenze chiariscono che l’estinzione dei diritti minori può avvenire solo in virtù della disciplina sulla prescrizione per non uso, eventualmente valorizzando anche l’art. 1166 comma 2 c.c.

Retroattività dell’usucapione: la vera ragione dell’effetto liberatorio (ove presente)

È fondamentale distinguere l’effetto liberatorio, come erroneamente inteso dalla sentenza n. 12744/2025, da quello che può derivare dalla retroattività dell’acquisto per usucapione. La giurisprudenza nomofilattica, pur negando l’usucapio liberatis, ha riconosciuto che l’efficacia retroattiva dell’acquisto a titolo originario per usucapione può, in certi casi, rendere inefficaci diritti reali minori o pesi incompatibili.

In altre parole, l’usucapione ventennale, compiutasi in assenza di un titolo trascritto, estingue le ipoteche iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario. Questo effetto estintivo non deriva da una presunta “usucapio liberatis”, ma dall’efficacia retroattiva dell’usucapione stessa, che elimina alla radice il problema della compatibilità del diritto usucapito con eventuali diritti reali minori vantati da terzi, poiché l’acquisto del diritto reale “ex novo” fa sì che esso sorga privo di pesi.

Conclusione: un incidente di percorso?

La sentenza n. 12744/2025 sembra deviare da un consolidato orientamento giurisprudenziale. L’affermazione di un effetto liberatorio intrinseco all’usucapione abbreviata, sebbene in relazione a un acquisto “a non domino” implicitamente riconosciuto come tale, rischia di creare incertezze e aprire la strada a interpretazioni contrastanti con la disciplina del codice civile. È lecito presumere che questa pronuncia rimarra un caso isolato e che la Cassazione continui a dare continuità al principio secondo cui l’usucapio liberatis non trova cittadinanza nel nostro ordinamento, ribadendo che l’estinzione dei diritti reali segue (molto pragmaticamente) le regole specifiche della prescrizione.